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EL FRACASO DEL SISTEMA CONSERVATORIO DE BIENES RAÍCES

Me encuentro realizando un estudio de título de unos clientes, me contrataron para hacer la posesión efectiva de una herencia. El problema es que, irresponsablemente, nunca hicieron la posesión efectiva del padre, ni del abuelo, ni del bisabuelo. Así, me encuentro con dolor de cabeza tratando de leer una inscripción a mano que parece más bien un jeroglífico histórico. Miren… la verdad no entiendo nada

A partir de esta horrible experiencia, quiero contarles sobre el actual sistema en Chile de registros de las propiedades, el sistema Conservatorio de Bienes Raíces;  y exponer por qué es derechamente un fracaso, mostrando sus evidentes debilidades.

Si usted ha tenido que vender o comprar una propiedad y ha querido ahorrarse al abogado o corredor, estará familiarizado con el horrible mundo de los conservadores. Estos no son parte del Estado, sino que son empresas privadas a los cuales el presidente de la república otorgó un monopolio legal, el de ser quienes administran el registro de propiedades en un conjunto de comunas.

Parece ser mejor que el loto, verdad? …

Bueno, pero estas empresas están estrictamente reguladas por la ley y también un reglamento dictado por Decreto Supremo, por lo que la forma en la que deben llevar el registro no puede ser cambiado, desafiado ni innovado de forma alguna, pues es un tema regulado por ley.

Ahora bien, el sistema en sí guarda una serie de deficiencias, pero antes quiero entienda en breve cuales son las principales características del sistema actual:

  • Indexación por persona y no por propiedad. Imagine que el registro del conservador es como una gran tabla de excel; en la que, cuando queremos buscar una propiedad, sólo podemos iniciar nuestra búsqueda por el nombre, rut o algún dato del dueño.
  • Incomunicación con otros registros de propiedades. Cada conservador esta incomunicado con otros conservadores y tampoco interactúan con otros registros paralelos como el del Servicio de Impuestos Internos (registran quienes pagan contribuciones y los roles de avalúo fiscal) y la Dirección de Obras de cada Municipalidad (registran si la propiedad es agrícola o urbano entre otras cosas).
  • Cada transacción sobre la propiedad (venta, donación, hipoteca, embargo) crea un nuevo registro en la Tabla excel.  Como veremos más adelante esto crea una duplicidad innecesaria de información.
  • No solo se almacena las inscripciones de los actuales dueños de la propiedad, sino que hay un registro permanente de todas las personas que una vez fueron dueñas. A esto podemos llamarlo registro histórico de dominio. Así si yo hace 10 años fui dueño de una casa la cual vendí, esa inscripción sigue almacenada en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Identificación de la propiedad por deslindes inexactos y no coordenadas globales. Si usted es dueño de una propiedad, el Conservador la identificará de acuerdo a los límites sur, norte, este, oeste; estos determinados de una forma visual y sumamente imprecisa (así como diciendo: Norte, deslinda con camino público Manuel Alfaro, Oeste, con sucesión de Olga María).
  • Costos estratosféricos en personal. Debido a las propias ineficiencias del sistema del Conservador, la revisión de cada actualización de una propiedad necesita una exhaustiva revisión, lo cual se traduce en gran contratación de personal, lo cual deriva en altos precios para el usuario.

Si se da cuenta, hoy existen sistemas de registros de planos más eficientes, me refiero claro a Google Maps. Aunque su objetivo es distinto, en su implementación realiza lo mismo que está encomendado a cada Conservador: éste almacena características del plano. Así, si yo voy a google maps y busco la siguiente dirección: 11 De Septiembre 1543, Providencia, Región Metropolitana; el programa asociará la dirección a una determinada coordenada y a otras características en la tabla de la base de datos (que supongo debe ser NOSQL). 

Google maps, como herramienta, es diametralmente opuesta al sistema Conservatorio en varios puntos, los cuales la hacen más intuitiva y simple de usar. Verá usted que tiene estas manifiestas diferencias con el sistema Conservatorio:

  • Indexación por coordenada o dirección, no por persona. Suena evidente y absurdo decirlo, pues de qué le serviría a Google Maps indexar por persona. Pero aún así esto es muestra de que sí es posible fabricar una sistema con indexación por algo distinto que por persona. El motivo original por el que el sistema Conservatorio se indexó por persona, es que en el siglo 19, se pensó que en papel iba a ser imposible o titánico registrar cada metro de tierra de Chile. Así es, lo que influyó al sistema era un principio de insuficiencia tecnológica.
  • Capacidad de integración total con cualquier otra base de datos o aplicación, por medio de su API (Application Programing Interface).
  • Evita duplicidad de registros. 
  • No almacena registro histórico, es decir, de antiguos datos que ya fueron actualizados.
  • Bajos costos de mantención, automatización de las transacciones.

EXPLICACIÓN EN PROFUNDIDAD DE DEFICIENCIAS DEL SISTEMA CONSERVATORIO

Quiero pasar a explicar en profundidad (pero seré breve) cada deficiencia del sistema y de qué forma esto afecta a la ciudadanía.

Existencia de un innecesario Registro Histórico de Dominio

El hecho de que el Conservador tenga un registro histórico de dominio, es algo que genera altos costos de almacenamiento y personal, y sin contar, de que su existencia no tiene sentido.  Demostraré que es totalmente innecesaria su existencia. 

Cuando usted es dueño de una propiedad puede realizar una serie de transacciones sobre ella, transacciones que concluirán con una modificación del registro actual de esa propiedad. Vamos a guardar esas transacciones (a modo visual) en el arreglo siguiente.

let transacciones = [“comprar”, “vender”, “hipotecar”, “embargar”, “prometer vender o comprar”, “arrendar”, “donar”]

Así al referirnos a transacciones entenderemos que nos referimos a esta colección enumerada. En esta colección algunas generan nuevas inscripciones (como vender) otras sólo una anotación en el borde de la existente (como embargar).

Ahora bien, si yo ya realicé una transacción sobre la propiedad (a decir vender), la cual generó una nueva inscripción, qué otra transacción puedo realizar sobre la inscripción original que tenía. Pareciera que no puedo realizar ninguna transacción sobre esta antigua inscripción. Pues como ya no soy dueño y esta inscripción original no esta vigente, no puedo ni “comprar”, “vender”, “hipotecar”, “embargar”, “prometer vender o comprar”, “arrendar”, “donar”; ya que no tiene sentido ninguna de estas transacciones sobre algo que no soy dueño. 

Las transacciones sólo pueden ser realizadas sobre una inscripción vigente; cuando una inscripción deja de ser vigente no puede recibir ninguna transacción. Entonces ¿Qué utilidad tiene guardar un registro histórico de dominio? La única utilidad que veo es que una antigua inscripción sólo sirve para buscar y acertar con una inscripción vigente. Lo cual es deficiente, pues la necesidad de buscar una inscripción vigente por medio de una no vigente es consecuencia directa de la indexación por persona. Si el sistema se indexara por propiedad, sería tan simple como saber qué propiedad busco y acertar inmediatamente con la inscripción vigente.

El registro histórico de dominio es una mala consecuencia de la indexación por persona. Si se optara por un registro de indexación por propiedad, no habría necesidad de un registro histórico de dominio.

La existencia de un registro histórico de dominio, tiene los efectos adversos de generar un costo exponencial de almacenamiento y una complejidad innecesaria en la búsqueda de información dentro del registro (lo que finalmente deriva en altos costos en el precio de un estudio de título)

Duplicidad de inscripciones de Dominio

Como se señaló, dentro de las transacciones que podemos realizar sobre una inscripción vigente, hay algunas que generan una nueva inscripción y otras que no. Dentro de las que sí generan una nueva inscripción, se presenta un efecto adverso que genera duplicidad innecesaria de inscripciones. 

Si soy dueño de una propiedad inscrita en el conservador, podría querer vender el 50% a un sobrino y el otro 50% a un hermano. Si una y otra venta las hago con una diferencia de tiempo de un año (por ejemplo), es seguro que el Conservador generará 2 inscripciones para una misma propiedad. Una inscripción para el 50% del sobrino y otra para el 50% del hermano. Así se genera duplicidad de lo que debiera ser una información única. Esto es una consecuencia directa de la indexación por persona y no por propiedad; pues hace todo sentido (en una indexación por persona) de que se generen 2 inscripciones nuevas, pues son 2 personas nuevas las que interactúan con la propiedad. 

Pero esto es ineficiente, pues lo realmente relevante es la propiedad. Lo natural sería que se generara una sola inscripción nueva, en la que se indicara que el dominio lo tienen el hijo y la cónyuge, pero esto sólo se podría lograr con una indexación por propiedad.

Este efecto adverso también tiene el carácter de exponencial, ya por que es reiterado que ocurra y por que a veces no son 2 sino 5 o 10 las personas (como en el caso de una comunidad hereditaria). Igualmente genera perjuicio en costos de almacenamiento, contratación de personal para la búsqueda y costos en estudios de títulos.

Incomunicación con otros registros de propiedades.

Aunque no es una falla estructural del actual sistema, sí es una falla operativa, pues al presente no hay razones para no tener un sistema unificado e integral de registro de propiedades. Es sumamente tedioso tener que consultar una y otra institución para saber información de la misma propiedad. A veces, cuando un registro sí se preocupa de tener información del otro (como cuando en el registro del Conservador se indica el Rol de Avalúo Fiscal de la propiedad), muchas veces resulta que la información es desactualizada por no haber una comunicación permanente.

En el mundo digital esto ha sido superado hace mucho, pues existe lo que se llama API que es un mecanismo muy popular para integrar funcionalidades de bases de datos. Usted mismo ya debe haberlo experimentado. Cuando ocupa Uber, Waze, Mobike u otra aplicación que contenga un mapa, lo más probable es que esa aplicación se este comunicando con la API de google u otra. La gente del mundo del desarrollo web es muy ingeniosa como para gastar dinero desarrollando de cero una base de datos de geolocalización.

Identificación inexacta de las propiedades

Las propiedades se determinan por observaciones visuales de un arquitecto, quien se  encarga de confeccionar un plano, el cual es luego inscrito en el conservador. Puede que esta sea la deficiencia más leve, pues en lo personal no creo genere muchos conflictos.

Sin embargo, no hay razones para no utilizar una herramienta más exacta que es la geolocalización, la cual esta en la actualidad tan avanzada que permite hacer un seguimiento casi exacto de un objetivo en el mapa.

Lo ideal, pienso, sería que un arquitecto determinara los deslindes pero sobre la base de coordenadas globales de geolocalización. No es imposible desarrollar un software de apoyo para ello. 

La ventaja será que lo deslindes siempre se mantendrán identificables sin importar el transcurso del tiempo; y no que suceda (como me sucedió a mi), que el límite norte de una propiedad sea identificado como el límite de la sucesión de Hugo Valenzuela, siendo que en la actualidad el límite norte cambió de dueño (Juan Hernandez).

Altos costos y Altos precios

Todas las deficiencias expuestas tienen como consecuencia un gran desembolso en remuneraciones, ya que cada inscripción o búsqueda implica un detalle y rigurosidad muy exigente para aun ser humano. Hoy existen herramientas digitales para un almacenamiento y búsqueda más eficiente y menos costosa; el lado humano siempre estará presente para el mantenimiento y casos excepcionales, pero el número en contratación será más bajo (vi un reportaje del año 2019 en que el Conservador de Bienes Raíces de Santiago declaraba tener 500 empleados).

AUTOCRÍTICA RESPECTO A LA UTILIDAD DE BÚSQUEDA DE TIUTLOS NULOS

Sin embargo, siendo justos, hay un aspecto que no he podido salvar, en el cual debo admitir que el actual registro conservatorio sí tiene una ventaja. Si bien, el primer objetivo del registro conservatorio es registrar quien es el dueño actual de cada propiedad, tiene una gran utilidad en la busqueda de nulidades de los títulos que derivan luego en inscripciones.

Actualmente son los archivos judiciales quienes almacenan registros de todas las escrituras públicas del país, pero dichos registros están indexados por notaría, repertorio y fecha. Si quisiéramos buscar una escritura de una propiedad, sólo con la base de datos del archivo judicial, se nos haría casi imposible si sólo tenemos los datos de la ubicación de la propiedad o el rut del dueño.

Aquí es cuando es de gran utilidad el registro histórico del Conservador de Bienes raíces, pues es el único registro que nos premite rastrear todos los títulos o contratos respecto de una misma propiedad. Sin el registro histórico, es virtualmente imposible hacer un estudio de los contratos que históricamente han sdo celebrados sobre la propiedad.

Es necesario reelaborar y diseñar un sistema de Base de Datos que concilie tanto una búsqueda eficiente de inscripciones vigentes como un registro fidedigno de la cadena de títitulos para detectar nulidades.

La solución directa a este problema es el siguiente. Es verdad e ineludible que para revisar las nulidades de los títulos es necesario un registro histórico de estos títulos, pero no por ello debe existir este registro histórico en los Conservadores de Bienes Raíces. Me explico. Actualmente existe un registro histórico de los título, este se encuentra en cada archivo judicial, lo que sucede es que la indexación es distinta. El registro histórico de cada Conservador es por propeidad, la indexación de cada archivo judicial es por notaría, repertorio y fecha.

No es justificable, si existe un registro histórico en cada archivo judicial, tener además otro registro histórico (con una indexación diferente) en cada Conservador de Bienes Raíces. Lo que debe hacerse es simplemente generar un método eficiente para relacionar cada inscripción vigente del conservador con cada escritura registrada en el archivo judicial. A ésta técnica se le llama (en Tecnología de la Información, en específico Backend) relacionar tablas en Bases de Datos; yo en lo personal lo conozco a partir del Diagrama de Barker.

En particular, cada inscripción vigente del Conservador debe tener anotaciones marginales en las que se indique el repertorio, año y notaría del título. Ello ahorraría costos de almacenamiento al no tener que reproducir retroactivamente una cadena de inscripciones que ya no son vigentes. Es más, podría ser dicha anotación un identificador único, emitido por el mismo archivo judicial. Esquemáticamente podemos ilustrar este sistema en lo siguiente:

Así, ilustrativamente, una inscricpión vigente en el Conservador de Bienes Raíces debiera verse de esta forma:

SÍNTESIS

Si queremos un Chile moderno necesitamos estar a la altura. El actual sistema conservatorio genera un roce en el mercado inmobiliario, el cual desacelera al país y genera también altos costos para el ciudadano común.

Si tienes una opinión, réplica, comentario o simplemente quieres escribir un artículo por favor escribeme a gnpiedrabuena@defensa-ciudadana.com

Guilermo Nicolás Piedrabuena Parrochía, Defensa Ciudadana

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